推荐《农村老房子买卖合同》相关写作范文范例（精选5篇）

更新日期:2025-08-02 13:43

写作核心提示：

以下是一篇关于农村老房子买卖合同应该注意哪些事项的作文：
"农村老房子买卖合同注意事项"
随着城镇化进程的加速，越来越多的城市居民开始将目光投向农村，希望购买一处老房子作为度假、养老或者投资之用。然而，农村老房子买卖相较于城市房产交易，存在着更多的特殊性，需要买卖双方更加谨慎。签订一份完善的农村老房子买卖合同，是保障自身权益的重要前提。以下是一些需要注意的事项：
"一、核实房屋产权及土地性质"
1. "房屋产权:" 首先要确认房屋是否拥有合法的产权，可以通过查看房产证或者村集体出具的证明文件。要特别注意，农村房屋产权通常分为宅基地使用权和房屋所有权，两者不可分割。如果只有宅基地使用权，则无法进行买卖交易。 2. "土地性质:" 农村土地分为宅基地、耕地、林地等，不同性质的土地使用规定不同。要确认房屋所在地的土地性质，以及是否允许进行买卖交易。例如，宅基地只能在本集体经济组织内部进行转让，且受让人必须是本集体经济组织成员。 3. "是否存在纠纷:" 要调查房屋是否存在抵押、查封等权利限制，以及是否存在其他纠纷，例如继承纠纷、租赁纠纷等。
"二、了解村集体规定及政策"
1. "村集体规定:" 不同村集体对于房屋买卖可能有不同的规定，例如是否需要经过村委会同意、是否需要缴纳一定的费用等

有哪些情形，农民购买农村宅基地房屋的合同也会被认定为无效？

编者按

之前写了几篇关于城镇居民购买宅基地房屋被认定为无效的文章，有网友咨询他家人是农村户口，因老人家居住需要想在隔壁村买一栋宅基地房屋，想让小编帮忙审查一下合同，小编很明确的告诉他现在购买非本村的宅基地房屋哪怕是农民也会被认定为无效。为什么呢？另外还有哪些情形会被认定为无效呢？一起来了解一下吧。

律师解读

在司法实践中，农民购买农村宅基地的房屋买卖合同被认定无效的情形主要有以下几种：

一、买受人非本集体经济组织成员的

根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。农村村民将宅基地房屋卖给给其他村民小组的村民，因买受人不具备本集体经济组织成员资格，无法取得宅基地使用权，此类买卖合同通常会被认定无效。

有朋友可能会问该农村集体经济组织的范围如何界定，司法实践中一般是村内各该农村集体经济组织或村民小组，即买方与卖方不属于同一个农村集体经济组织或村民小组。

二、违反 “一户一宅” 原则的

农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果出卖人在出售房屋后，仍拥有多处宅基地，或者买受人购买房屋后将导致其拥有多处宅基地，违反了 “一户一宅” 的规定，合同可能被认定无效。

三、未经集体经济组织同意的

农村房屋买卖涉及集体利益，未经集体经济组织同意擅自进行房屋买卖，可能导致合同无效。因为集体经济组织对宅基地的流转具有一定的决定权，未经其同意，不符合宅基地管理的相关程序。

四、违反法律法规强制性规定

农村房屋建设需依法经过审批，若房屋未取得相关审批手续，属于违法建筑，买卖这种房屋的合同会因违反法律法规强制性规定而无效。另外，宅基地的转让也有严格规定，必须符合法定条件并办理相关手续，否则合同也可能无效。

不过，在实践中，农村房屋确权之前已经新建的房屋，虽然没有依法办理审批手续，如果在确权之前经依法公示、补办相关手续等一般不会认定为违法建设，但确权之后再买卖的则一般会被认定为无效。

五、以虚假意思表示买卖的

以虚假意思表示买卖，也包括以合法形式掩盖非法目的进行买卖的，例如名为买卖实为借贷的合同，其买卖行为因是虚假意思表示而无效。

六、买卖双方恶意串通损害国家、集体或者第三人利益

七、出卖人无处分权

如果出卖人不是房屋的合法所有权人，或者未经其他共有人书面同意擅自处分共有房屋，其签订的买卖合同可能无效。因为无权处分他人财产，未经权利人追认或无处分权人订立合同后未取得处分权的，合同无效。

八、合同内容违反公序良俗

例如将农村住房出售用于违法活动，如开设赌场、包二奶等，此类合同因违反公序良俗而无效。

相关法律规定

一、《土地管理法》

第九条　城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十一条　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

二、《民法典》

第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

需要注意的是，这里的强制性规定仅指法律和行政法规中的效力性强制性规定，不包括规章及以下规范性文件中的强制性规定。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

这里的 “他人” 包括国家、集体和第三人。

结语

综上所述，并非只有城镇居民购买农村宅基地房屋的合同才无效，农民购买宅基地房屋的买卖合同也可能会因为主体资格、意思表示、合同内容、程序合法性等方面的因素而导致无效，主体资格只是其中的一个方面， 所以农村村民在购买宅基地房屋时也需要特别注意。

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农村宅基地买卖合同是否有效

在农村，宅基地是农民生活的重要保障，其所有权归属于农村集体经济组织，农民仅享有宅基地的使用权。宅基地的流转问题一直备受关注，尤其是宅基地买卖合同的有效性，在法律实践和社会生活中都有着重要意义。

从法律规定来看，农村宅基地的流转受到严格限制。《土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份而享有的权利。这就从根本上限制了宅基地的自由买卖。

对于农村宅基地买卖合同的有效性，需要分情况讨论。

如果是同一集体经济组织内部成员之间的宅基地买卖，在符合一定条件下，合同是有效的。这些条件包括：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意等。例如，某村村民甲拥有两处宅基地，而村民乙没有宅基地且符合申请条件，甲将自己的一处宅基地卖给乙，并且得到了村集体的同意，这种情况下的买卖合同通常是有效的。因为在同一集体经济组织内部，成员对宅基地的权益具有一定的关联性，这种流转在一定程度上既满足了资源的合理利用，又不损害集体利益和其他成员的权益。

然而，如果是本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的宅基地买卖，合同通常是无效的。宅基地具有很强的身份属性，其分配和使用旨在保障本集体经济组织成员的基本居住权益。外集体经济组织成员不具备本集体成员的身份，购买本集体的宅基地，可能会导致宅基地资源的不合理分配，损害本集体经济组织及其成员的利益。比如，A村的村民将宅基地卖给B村村民，这种买卖行为往往会被认定为无效，即便双方签订了买卖合同，也无法得到法律的有效保护。

另外，非农村集体经济组织成员购买宅基地，合同更是无效。非农村集体经济组织成员不享有宅基地相关权益，其购买宅基地的行为违反了法律的强制性规定。城镇居民购买农村宅基地，无论双方如何约定，合同都不会被认定有效。这是为了维护农村土地的集体所有制和农村社会的稳定，防止农村宅基地被无序开发和占用。

当宅基地买卖合同被认定无效后，会产生相应的法律后果。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 。在实际案例中，若卖方明知宅基地不能卖给非本集体经济组织成员而仍然出售，存在明显过错，买方因信赖合同有效而遭受损失，如对房屋进行装修等费用支出，卖方就需要对买方的损失进行赔偿。若买卖双方都清楚合同存在违法性，却仍然签订合同，那么双方都要承担因合同无效带来的责任。

农村宅基地买卖合同的有效性不能一概而论，需要综合考虑买卖双方的身份、是否符合“一户一宅”政策、合同签订程序以及是否违反法律法规强制性规定等多方面因素。在涉及宅基地买卖时，各方都应当谨慎行事，严格遵守法律法规，避免因合同无效带来不必要的法律风险和经济损失。